El proyecto de una vivienda no va al 10 % y la obra no te pasa la inversión del sujeto pasivo. Con un ejemplo por fases.
Escrito por Francisco Martínez Alegre, fundador de Trebede Internet
La factura de un arquitecto o de un ingeniero lleva el 21 % de IVA, también cuando el proyecto es para la reforma o la construcción de una vivienda: el 10 % es para quien ejecuta la obra, no para el proyecto. No hay inversión del sujeto pasivo, porque no es una ejecución de obra. Y si el cliente es una empresa o un profesional, lleva retención del 15 % (7 % los primeros años). Con Factuvi, programa de facturación online para autónomos, facturas cada fase del presupuesto aceptado sin volver a escribirla y decides en cada factura si lleva retención.
Vale para arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros que firman proyectos y direcciones de obra.
| Encargo | IVA | Retención de IRPF |
|---|---|---|
| Proyecto o dirección de obra para una promotora o una empresa | 21 % | 15 % (7 % los primeros años) |
| Proyecto de reforma o de casa para un particular | 21 % | No |
| Certificado energético o informe técnico para un particular | 21 % | No |
| Trabajo para una constructora, en una obra de construcción | 21 % (no hay inversión) | 15 % (7 % los primeros años) |
Un arquitecto factura a una promotora la segunda fase de un encargo: el proyecto de ejecución de un edificio de viviendas. Los nombres y los NIF son inventados.
Factura 2026/017 · Fecha: 08/11/2026
Emisor: Miguel Ejemplo Castro, arquitecto · NIF 00000000T · calle de Ejemplo, 22, Burgos
Cliente: Promociones Ejemplo, S.L. · NIF B99887766 · avenida de Ejemplo, 1, Burgos
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto de ejecución, edificio de 12 viviendas (fase 2 de 3 del contrato) | 6.000,00 € |
| Base imponible | 6.000,00 € |
| IVA 21 % | + 1.260,00 € |
| Retención IRPF 15 % | − 900,00 € |
| Total a pagar | 6.360,00 € |
Base: 6.000,00 €. IVA del 21 %: 1.260,00 €. Retención del 15 %: 900,00 €. La promotora paga 6.360,00 €. Que el edificio sea de viviendas no cambia nada: el IVA reducido lo aplica quien construye, no quien proyecta.
Pon en el concepto la fase y el contrato. Cuando un encargo se factura en tres veces, es lo que permite a los dos saber qué falta por facturar.
El 10 % de las reformas de vivienda y el de la construcción de viviendas son para las ejecuciones de obra: lo que factura el constructor. El proyecto, la dirección de obra o el estudio de seguridad son servicios profesionales, y van al 21 % aunque la vivienda vaya al 10 %.
Es habitual que el cliente particular lo pregunte, porque ve el 10 % en la factura del constructor. Explícaselo en el presupuesto y te ahorras la conversación al final.
La inversión del sujeto pasivo en obras (artículo 84.Uno.2º.f de la Ley del IVA) es para las ejecuciones de obra y las cesiones de personal en una construcción o rehabilitación. Un proyecto o una dirección facultativa no es una ejecución de obra, con lo cual, aunque factures a una constructora, llevas IVA.
Si una constructora te pide la factura sin IVA «porque es inversión», pídele que lo revise con su asesor antes de emitir: el IVA mal quitado lo acabas pagando tú.
Los encargos grandes se cobran por fases: anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra. Cada fase es una factura con su número, en el momento en que se entrega o se cobra. Si te pagan por adelantado una fase que aún no has hecho, ese anticipo también se factura.
En Factuvi puedes hacer el presupuesto con las fases del encargo y, cuando el cliente lo acepta, ir facturando cada una sin volver a escribirla. La retención la pones una vez en Configuración y en cada factura decides si la lleva: con una promotora sí, con un particular no.
Lo que Factuvi no hace: no lleva el seguimiento de las horas de cada proyecto ni de lo que queda por facturar de cada fase: eso lo tienes que llevar tú. Factuvi te da las facturas ordenadas por cliente.
El 21 %, también cuando el proyecto es de una vivienda. El 10 % es para la ejecución de la obra, no para los servicios profesionales del proyecto o la dirección.
No. La inversión del sujeto pasivo en obras es para las ejecuciones de obra y las cesiones de personal. Un proyecto o una dirección de obra no lo es, aunque factures a una constructora.
Sí, cuando factura a una empresa o a un profesional: el 15 %, o el 7 % el año de alta y los dos siguientes. A un particular, no.
Sí, el 21 %, como el resto de servicios técnicos.
Una factura por cada fase cuando se entrega o se cobra, con la fase y el contrato en el concepto. Si te pagan una fase por adelantado, el anticipo también se factura.
¿Te piden a menudo facturas sin IVA por la inversión? Cuéntame el caso por el formulario de contacto. Y si quieres probar a facturar tus encargos por fases, Factuvi es gratis para empezar.
Cuándo va al 10 %, cuándo al 21 % y cuándo sin IVA por inversión del sujeto pasivo.
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Qué tiene que llevar, cómo enviarlo y cómo se convierte en factura sin teclear dos veces.
