El 10 %, el 21 % o sin IVA. Depende de quién te paga la obra, de cuántos años tiene la casa y de cuánto material pones.
Escrito por Francisco Martínez Alegre, fundador de Trebede Internet
Una factura de reforma de vivienda va al 10 % de IVA si se cumplen tres cosas a la vez: el cliente es un particular que vive en ella (o una comunidad de propietarios), la casa tiene más de dos años y el material que pones no pasa del 40 % de la base. Si falla una, va al 21 %. Y si eres subcontrata en una obra de construcción o rehabilitación, va sin IVA, con la mención de inversión del sujeto pasivo. Con Factuvi, programa de facturación online para autónomos, eliges en cada factura el 10 %, el 21 % o sin IVA con el motivo escrito, y el presupuesto aceptado pasa a factura con un botón.
Los casos que más se repiten en una empresa de reformas o un albañil autónomo.
| Para quién trabajas | IVA | Retención de IRPF |
|---|---|---|
| Reforma en la casa de un particular, con las tres condiciones | 10 % | No |
| Reforma en un local, una oficina o un piso que se alquila como negocio | 21 % | Solo en módulos: 1 % |
| Reforma corriente subcontratada por otro constructor | 21 % | Solo en módulos: 1 % |
| Subcontrata en obra de construcción o rehabilitación de un edificio | Sin IVA (inversión del sujeto pasivo) | Solo en módulos: 1 % |
Un albañil autónomo reforma el baño de un piso de 1998 donde vive su cliente. Pone el plato de ducha, los azulejos y el resto del material, que le cuesta 1.200 €, y cobra 2.400 € de mano de obra. Los nombres y los NIF son inventados.
Factura 2026/112 · Fecha: 08/11/2026
Emisor: Javier Ejemplo Ruiz, albañil · NIF 00000000T · calle Real, 3, León
Cliente: Marta Ejemplo Gil · NIF 11111111H · avenida de Ejemplo, 14, 2º B, León
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Mano de obra: retirada de bañera, plato de ducha y alicatado | 2.400,00 € |
| Materiales: plato de ducha, azulejo, adhesivo y grifería | 1.200,00 € |
| Base imponible | 3.600,00 € |
| IVA 10 % | + 360,00 € |
| Total a pagar | 3.960,00 € |
Comprueba la condición del material: 1.200 € sobre 3.600,00 € de base es un 33 %, por debajo del 40 %. Si el cliente hubiera elegido un plato y una grifería de 1.800 €, el material pasaría al 43 % y toda la factura iría al 21 %, no solo el material.
No lleva retención: es un particular, y un particular nunca retiene.
Las tres a la vez. Es lo que dice el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA, y no hay un papel oficial que tengas que presentar. Lo que yo haría es que el cliente te firme una línea con el presupuesto: que la vivienda es para su uso particular y que tiene más de dos años. Si Hacienda pregunta, es lo que enseñas.
Lo del 40 % es lo que más sorprende. No se mira línea a línea: si el material pasa del 40 %, toda la factura va al 21 %. Con lo cual, en una cocina con muebles y electrodomésticos caros, lo normal es que acabe al 21 % aunque el cliente sea un particular.
Si trabajas como subcontrata para otra empresa en una obra de construcción o de rehabilitación de un edificio, la factura va sin IVA: lo declara la empresa que te contrata. Es la inversión del sujeto pasivo, y en la factura tiene que aparecer la frase: «Inversión del sujeto pasivo. Artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley 37/1992 del IVA».
Antes de hacerla así, pide a esa empresa que te diga por escrito que actúa como empresario y que la obra es de construcción o rehabilitación. Es lo que te cubre si Hacienda pregunta.
Ojo, porque aquí es donde más se equivoca la gente: en una reforma corriente, un baño o una cocina, que no llega a ser rehabilitación, no hay inversión. Si se la facturas a otro constructor, llevas IVA, y al 21 %: el 10 % solo vale cuando el cliente es el particular.
Si estás en estimación directa, tus facturas no llevan retención: lo tuyo es una actividad empresarial, no profesional. Si estás en módulos, cuando facturas a una empresa o a otro autónomo, te retienen el 1 %. A un particular, nunca.
Es justo al revés que un abogado o un diseñador, que retienen el 15 %. Si alguna vez te piden que pongas el 15 % en una factura de obra, pregunta antes: casi seguro que es un error.
Lo normal en una reforma es empezar por el presupuesto. En Factuvi, cuando el cliente lo acepta, lo conviertes en factura con un botón y no tecleas otra vez las líneas, para que lo que cobras sea exactamente lo que aceptó.
El IVA lo eliges tú: el 10 % en la reforma de la casa de un particular y el 21 % en el local. Y si eres subcontrata en una obra con inversión del sujeto pasivo, puedes emitir la factura sin IVA e indicar el motivo en el propio documento, que es lo que pide la norma.
Si estás en módulos y tienes que retener el 1 %, el porcentaje lo pones una vez en Configuración y en cada factura decides si lleva retención o no.
Lo que Factuvi no hace: no sabe cuántos años tiene la vivienda ni cuánto material has puesto. El tipo de IVA lo eliges tú en cada factura, y si tienes dudas con una obra concreta, es una pregunta para tu asesor antes de emitir, no después.
El 10 % si el cliente es un particular que usa la vivienda para vivir (o una comunidad de propietarios), la vivienda tiene más de dos años y el material que pones no pasa del 40 % de la base imponible. Si falla alguna de las tres, el 21 %.
Toda la factura va al 21 %, no solo el material. Por ejemplo, en una reforma de 3.600 € de base con 1.800 € de material, el material es un 50 % y la factura entera lleva el 21 %.
Cuando trabajas como subcontrata para un empresario que es promotor o contratista en una obra de construcción o rehabilitación de un edificio. Es la inversión del sujeto pasivo: la factura va sin IVA y lleva la mención «Inversión del sujeto pasivo. Artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley 37/1992 del IVA».
No, si es una reforma corriente que no llega a rehabilitación. Llevas IVA, y al 21 %, porque tu cliente es el constructor, no el particular. El 10 % solo vale en la factura al dueño de la vivienda.
En estimación directa, no: es una actividad empresarial. En módulos, sí: el 1 % cuando factura a una empresa o a otro autónomo. A un particular, nunca.
¿Haces reformas y te cuesta decidir el IVA de alguna obra? Cuéntame el caso por el formulario de contacto y lo añado a esta guía. Y si quieres probar a hacer el presupuesto y la factura de tu próxima obra, Factuvi es gratis para empezar.
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